Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pengaruh profitabilitas (X¹) dan pertumbuhan penjualan (X²) terhadap manajemen laba (Y) dengan financial distress (Z) sebagai variabel mediasi. Populasi dalam penelitian ini adalah perusahaan property dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2020-2023. Teknik pengambilan sampel penelitian ini menggunakan purpose sampling sehingga diperoleh total 92 data yang dapat diolah. Teknik analisis data dalam penelitian ini menggunakan path analysis (analisis jalur) menggunakan software SPSS versi 25. Hasil penelitian menunjukkan bahwa profitabilitas berpengaruh negatif terhadap manajemen laba dan pertumbuhan penjualan berpengaruh positif terhadap manajemen laba. Profitabilitas berpengaruh positif terhadap financial distress, sedangkan pertumbuhan penjualan tidak berpengaruh terhadap financial distress. Financial distress berpengaruh positif terhadap manajemen laba. Hasil uji variabel mediasi menggunakan path analysis menunjukkan bahwa financial distress mampu mediasi pengaruh profitabilitas terhadap manajemen laba, sedangkan financial distress tidak mampu memediasi pengaruh pertumbuhan penjualan terhadap manajemen laba.